哪些财产可抵押，哪些财产不得抵押？

（一）可抵押财产应具备要件

抵押人对该财产应有权处分，抵押财产可以流通、转让，且具有独立性。

（二）可抵押的财产包括

不动产、动产、不动产权利三类

• 不动产：1.建筑物（和其他土地附着物；2. 在建物，指正在建设的建筑物。

• 动产：1.生产设备和原材料、半成品、产品等；2.交通运输工具；3.在建船舶、航空器。

  
  

• 不动产权利：1.建设用地使用权；  2.农村土地经营权；3.海域使用权。

• 其他财产：民法典采用兜底条款，“法律、行政法规未禁止抵押”的其他财产，也就是赋予了抵押财产很宽泛的定义，只要法律、行政法规未禁止的财产，均可进行抵押。
  

（三）增加了“海域使用权”

根据《海域使用权登记办法》，海域使用权可以抵押登记。

（四）“农村土地经营权”可以抵押

民法典删除了物权法规定的“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”。在实现放活土地经营权情况下，可以抵押的“荒地等土地承包经营权”已扩展至“农村土地”，在可以抵押财产里虽没有规定，但是在民法典342条中规定符合一定条件的农村土地经营权可以抵押，需满足三个条件：

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包+ 依法登记+ 取得权属证书。

（一）不得抵押的财产范围

1.土地所有权，我国土地归国家和集体所有，不得处分。
2. 宅基地和自留地、自留山等集体所有土地的使用权。《土地管理法》规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
3. 公益设施（教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施）；
4. 所有权、使用权不明或者有争议的财产；
5. 被依法查封、扣押、监管的财产。查封、扣押财产，意在限制被查封人、被扣押人对财产权利的行使，权利受限。
6. 其他不得抵押财产。兜底条款，其他“法律、行政法规规定不得抵押”的财产。

（二）物权法规定耕地不得抵押，民法典予以了删除，主要是为了适用“三权分置”后土地经营权流转的需要。

（三）教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施能否抵押？不得抵押如何理解？

1.主体公益性

根据《民法典》规定，为公益目的或者其他非营利目的成立，不向出资人、设立人或者会员分配所取得利润的法人，为非营利法人。非营利法人包括事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等。因此主体表述发生了变化，而且注意，这里的非营利法人以公益目的成立的，不包括营利法人以及其他非公益的非营利法人。

《民法典担保制度解释》亦规定，登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效。

2. 设施公益性

学校、幼儿园、医疗机构等所有的设施包括公益设施与非公益设施，教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施等公益设施不得抵押，不包括非公益设施。

3. 无效的两个例外情形

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《民法典担保制度解释》）规定了公益设施抵押的两个有效例外：1、在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；2、公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权，也就是非公益设施设定抵押有效。

4. 自然资源部不动产抵押新规——不动产抵押范围

最新颁布的《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号）中对依法确定不动产抵押范围规定：学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。

与民法典比较，增加了为公益目的成立的非营利法人增加了养老机构，公益设施增加了养老设施。并明确不得抵押的不动产，不得办理不动产抵押登记。